※本記事は第89話です。 区画整理とは？ 区画整理とは、 土地の形や道路を整備し、 街全体を住みやすくする事業 です。 古くからある住宅地や農地などを整理し、道路や公園を整備して、より良い環境にしていきます。 なぜ区画整理が行われるのか 主な目的は以下の通りです。 道路を広くする 土地の形を整える インフラを整備する これにより、 安全で暮らしやすい街づくりが進められます。 区画整理のメリット ① 街並みが整う 道路や区画が整理されるため、見た目も整った住宅地になります。 ② インフラが整備される 上下水道や道路などが整備され、生活しやすい環境になります。 ③ 将来性がある 開発が進むことで、 資産価値が上がる可能性もあります。 区画整理のデメリット ① 土地が減る（減歩） 区画整理では、道路などに使うために土地の一部を提供する必要があります。 ② 精算金が発生する場合がある 条件によっては、追加で費用がかかることがあります。 ③ 完成まで時間がかかる 事業期間が長く、すぐに完成しないケースもあります。 仮換地との関係 区画整理では、仮換地という

※本記事は第88話です。 仮換地とは？ 仮換地とは、区画整理事業の中で、 将来的に換地される予定の土地を一時的に示したもの です。 簡単に言うと、「将来ここがあなたの土地になりますよ」と仮に決められている状態です。 なぜ仮換地が必要なのか 区画整理では、 道路を整備する 土地の形を整える といったことを行います。 そのため、従来の土地のままではなく、 整理後の土地位置を仮に決める必要があります。 仮換地未指定とは？ 仮換地未指定とは、 まだどこに換地されるか決まっていない状態 です。 この状態だと、 土地の位置が確定していない 形状や面積も確定していない といった特徴があります。 👉 仮換地未指定の土地について詳しく知りたい方はこちら 仮換地のメリット 将来の土地位置がある程度わかる 計画的な街づくりが進む インフラ整備が期待できる 注意点 仮換地には注意点もあります。 最終確定ではない 精算金が発生する場合がある 工事の進捗によって状況が変わる 👉 区画整理の仕組みについてはこちら（※内部リンク：区画整理記事） 土地購入時のポイント 仮換地

※本記事は第87話です。 仮換地未指定の土地は買うべき？ 結論から言うと、 仮換地未指定の土地は慎重に判断する必要があります。 条件によっては問題ないケースもありますが、 一般的な住宅購入ではリスクが高くなる傾向があります。 なぜ仮換地未指定だと注意が必要なのか 理由は大きく3つあります。 ① 土地の位置や形が確定していない ② 融資が通りにくい場合がある ③ 将来の負担（減歩や清算金）が読みにくい 区画整理地では、最終的な土地の位置や面積が変わる可能性があります。 仮換地が指定されていない状態だと、 どこにどのくらいの土地になるのかが不確定 なままになります。 融資が通りにくいケースもある 実務上よくあるのがここです。 金融機関は「担保評価がしづらい土地」を嫌います。 そのため仮換地未指定だと、 融資自体が否決 融資額が下がる といったケースがあります。 特に住宅ローンの場合は、 仮換地が指定されているかどうかで判断が分かれることも多いです。 実際によくあるケース（現場の話） 坂戸・鶴ヶ島・川越エリアでも、区画整理地の相談はよくあります。 例え

※本記事は第86話です。 坂戸市で土地が出ない理由とは？ 結論から言うと、 坂戸市は「土地が少ない」のではなく「表に出にくい」エリアです。 土地を探されている方からも「なかなか良い土地が見つからない」という声はよくあります。 しかしこれは、単純に土地がないわけではなく、 流通の仕組みに理由があります。 理由① もともとの流通量が多くない 坂戸市は都内と比べると、 新規分譲が少ない 大規模な開発が少ない といった特徴があります。 そのため、そもそも市場に出てくる土地の数自体が限られています。 特に住宅地として需要のあるエリアでは、 売りに出る機会自体が少ない傾向があります。 理由② 良い土地は表に出る前に決まる これが大きなポイントです。 実際の流れとしては、 ① 売却の相談が不動産会社に入る ② 条件の合う方に先に紹介される ③ ネット掲載前に話が進む というケースも少なくありません。 そのため、 条件の良い土地ほど、一般公開される前に決まってしまう傾向があります。 👉 市街化調整区域など、土地によっては注意点もあるため確認が必要です。 （※調

※本記事は第85話です。 市街化調整区域とは、原則として建物の建築が制限されるエリアです。 「やめた方がいいのか？」と悩む方も多いですが、条件によっては購入可能なケースもあります。 本記事では注意点をわかりやすく解説します。 市街化調整区域の土地はやめた方がいい？ 結論から言うと、 基本的には慎重に検討すべき土地です。 ただし条件によっては問題なく購入できるケースもあります。 「絶対ダメ」というわけではありませんが、 一般的な住宅用地と同じ感覚で買うのは危険です。 なぜ注意が必要なのか 主な理由は3つあります。 ① 原則として建物が建てられない ② 許可が必要で条件が厳しい ③ 将来的な売却が難しい 市街化調整区域は、簡単にいうと **「市街化を抑えるためのエリア」**です。 そのため、誰でも自由に家を建てられるわけではありません。 建てられるケースもあるが注意 「じゃあ全部ダメなの？」というと、そうではありません。 例えば👇 既存宅地 いわゆる「34条11号」 地元要件を満たす場合 など、条件を満たせば建築できることもあります。 ただしここが